[전세자금대출] 전세자금대출 시 안전한 집 찾기 (feat.깡통전세)

최근 서울 지역을 중심으로 역전세난이 심각해지고 있습니다.

 

해럴드경제 뉴스기사

 

집값과 세금이 점차 증가함에 따라 전세를 내놓으려는 임대인이 줄어 서울지역의 전세는 씨가 말랐다고 봐도 될 정도입니다.

 

이런 상황 속 가뭄에 콩 나듯 전세가 나오기는 합니다만,, 깡통전세라 칭해지는 집들이 많이 나오고 있는 상황입니다.

 

 

 

안전한 집 찾기에 앞서 뉴스에 나온 깡통전세의 개념에 관해 말씀을 드리겠습니다.

 

한마디로 깡통전세란 매매가보다 전세가가 더 비싼 전세를 말합니다.

 

(말도 안된다고 생각하시죠. 어떻게 매매가보다 비쌀수가 있는가.)

 

최근들어 집값이 많이 오른 건 알고계시죠?

그리고 집값을 잡겠다고 세금을 더 걷는다는 뉴스를 보셨을 겁니다.

 

종부세(종합부동산세), 재산세 등 주택을 소유할수록 내야할 세금은 늘어납니다.

 

월세의 경우 매달 임대수익이 집주인에게 들어오기 때문에 집주인 입장에서는 부담이 덜할 수 밖에 없습니다.

 

그러나 전세의 경우 전세자금은 언젠가 세입자에게 돌려주어야 할 돈입니다.

 

그러나 종부세를 비롯한 세금은 집주인이 내고 있죠.(실소유자니까요.)

 

그래서 전세를 매매가보다 높게 부릅니다.

 

한마디로 전세가 집주인 입장에서는 하나도 도움이 안된다는 이야기죠. 그래서 전세가를 높여놓습니다. 조금이라도 집주인 입장에서 득이 되도록.

 

이런 집을 깡통전세라고 합니다.

 

 

 

깡통전세가 문제가 되는 이유는 집이 경매로 넘어갈 경우

전세자금을 돌려받지 못할 수 있다는 데 있습니다.

 

 

평균적으로 집이 경매가 넘어가면 실 매매가보다 낮은 가격에 판매가 됩니다.

(경매의 특성을 생각해보면 당연하죠.)

 

그런데 매매가보다 전세가가 높다면? 그리고 집주인이 은행에서 대출을 받아서 집을 구한 경우라면? 은행이 먼저 돈을 회수해간 후 세입자에게 남은 돈을 줄 수 밖에 없습니다. 한마디로

 

경매가(시세의70~80%)-은행회수자금(n%) = 세입자가 돌려받을 수 있는 돈

 

이 되는 셈입니다. 

 

 

 

깡통전세를 들어간 세입자는 집이 경매에 넘어가면 원금을 회수하지 못할 수 있다는 불안감을 가지고 전세에 들어가야합니다. 물론, hug 보증보험 등이 있지만 이번 포스팅에 관한 내용은 아니니 넘어가도록 하겠습니다.

 

 

 

 

 

본론으로 넘어가서 전세자금 대출 시 안전한집 찾는 법을 알려드리겠습니다.

 

[전세자금대출] 전세자금대출 시 안전한 집 찾기 (feat.깡통전세)

 

그런데 그거 아세요?

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사실 안전한 집은 여러분인 찾지 않으셔도 은행에서 찾아줍니다. (이거알려주려고 어그로끌었다..)

 

앞서 [청년전세자금대출] 카카오 청년 전세자금 대출 후기 1편에서 계약서를 제출한다고 말씀을 드렸었는데요.

 

 

https://catch-sin.tistory.com/1

[청년전세자금대출] 카카오 청년 전세자금 대출 후기 1편

 

 

계약서에는 집의 근저당(은행에 돈을 얼마나 빌렸는지)이 나와있습니다. 물론 은행에서는 지역 내 최근거래 시세도 확인을 해보죠.

 

은행도 이익을 추구하는 집단이기때문에 손해볼 일을 하지는 않습니다.

 

대출안해주면 그만이니까요.

 

 

 

물론 은행도 안전한 집인지 검토를 하지만 대출이 취소되면 가장 피해보는 사람은 누구일까요. 시간과 돈을 투자해 집을 찾으러 다닌 예비 세입자가 아닐까요?

 

집을 새로 구해야 하는 것부터 하나하나 번거로운 일 투성입니다.

계약서까지 작성했는데 대출이 취소가 되면 얼마나 허탈할까요.

다시 집 구해서 계약서 재작성하고 마음졸이며 대출심사 결과를 기다려야하죠.

 

 

 

그렇기에 여러분들께서도 안전한 집을 볼 수 있는 안목이 있으셔야합니다. 일반적으로 안전한 집이라 함은 '경매에 넘어가더라도 원금을 회수할 수 있는 집'이라고 생각하시면 됩니다. 

 

일반적으로 경매가는 시세의 (70~80%)에서 결정이 된다고 합니다.

 

 

여러분들께서 원금을 받으시려면 어떻게 해야할까요? 앞선 공식을 응용해보면 다음과 같습니다.

경매체결가 - 은행에 잡힌 근저당 =< 세입자가 돌려받을 수 있는 돈

 

 

 

조금 더 구체적인 예시를 들어보겠습니다.

 

 

옆집 철수는 4000만원에 전세계약을 체결했습니다.

 

그런데 갑자기 집이 경매로 넘어갔다는 우편물을 받게됩니다.

 

당황한 철수는 전세금을 돌려받을 수 있는지 궁금합니다. 먼저 시세를 중개사분께 여쭤봅니다.

 

중개사분께 여쭤보니 시세가 1억이라는 이야기를 하십니다.

 

그리고 이 집의 근저당이 3000만원이라고 합니다.

 

그렇다면 경매로 넘어가도 70%이상인 7000만원 이상의 돈을 받을 것이고 근저당이 3000만원이니

4000만원이 남습니다.

 

그렇게 철수는 전세금을 모두 돌려받을 수 있었습니다.

 

 

 

 

 

이런식으로 안전한 집을 대략적으로 판단해보실 수 있으십니다.

 

 

 

이러면 대출 불합격 심사가 나는 경우가 훨씬 줄어들겠죠? 물론 저는 보수적으로 계산(시세의 70%)한 것이고 조금 더 여유있게 생각하셔도 됩니다.

무엇보다 심사는 은행에서 재차 이루어지니 은행에서 어떻게 대출심사를 진행하는지가 가장 중요하겠죠. 

 

 

요즘들어 깡통전세가 늘어나면서 전세를 구하기가 조심스러워진 것 같습니다. 추후 전세금을 돌려받기 위해서는 안전한 집을 찾는 것이 무엇보다 중요하겠죠.

 

독자분들도 안전한 집을 찾으셔서 좋은 전세집 구하셨으면 좋겠습니다.

 

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