부동산 개발 어떻게 이뤄질까 (신탁방식 vs 조합방식)

지난 포스팅에서 인천 학익동 부동산 개발에 대해 다뤘다.

https://catch-sin.tistory.com/27

인천 학익동 부동산 개발(feat. 시티오씨엘)

해당 포스팅에서 다뤘듯 부동산 개발의 시행사는 아시아신탁, 시공사는 현대산업개발과 현대건설, 포스코이엔씨였고, 위탁자는 oci그룹의 자회사인 디씨알이였다.

시티오씨엘 프로젝트 참여자

해당 단지는 디씨알이가 아시아신탁에 토지를 위탁해 아시아신탁이 시행(부동산 기획 및 개발업무)을 수행한다.

 

부동산 개발은 크게 두가지로 이뤄진다.

하나는 조합방식이고, 하나는 신탁방식이다.

 

재개발에 대한 뉴스가 나오면 조합에 대한 단어는 쉽게 확인할 수 있다.

https://www.paxetv.com/news/articleView.html?idxno=182026

대치 은마아파트, 내달 19일 조합창립총회서 조합장 선정 - 팍스경제TV

대한민국 부의 상징 중 하나였던 은마아파트가 20년  만에 재건축에 들어가면서 조합장 선정에 관한 기사가 물밀들이 쏟아졌다. 재건축을 위해 재건축조합위원회가 설립되었으며 조합장으로 최정희 현 추진위원장이 선정되었다.

 

조합방식은 조합이 사업 주도권을 갖고 총괄하는 방식을 의미한다. 직접 시공사를 선정하고, 사업을 시행하면서 자유로은 의사결정이 가능하다. 제대로 운영이 이뤄진다면 공사비를 낮추고, 품질이 우수한 아파트를 지을 수 있다.

 

다만, 조합방식이 항상 우수한 것은 아니다. 최근 러-우 전쟁으로 원자재값 상승, 금리인상으로 인한 자금조달이 어려워짐에 따라 공기가 지연되거나 조합과 시공사 사이 마찰이 발생하였다.

 

https://www.sedaily.com/NewsView/29MYKXV287

시공사-조합, 곳곳서 충돌…일부 사업장은 입주까지 막기도

 

해당 문제는 결국 '자금'과 관련돼있다. 때문에 조합방식의 문제점을 해소할 방법이 출현하였는데 그 방식이 바로 신탁방식이다.

 

신탁방식이란 신탁사가 토지 등 소유자로부터 수수료를 받고 사업을 수행하는 방식을 말한다. 앞서 조합이 시공사와 직접 계약한 방식과는 달리 조합이 신탁사에 토지를 위탁하고 신탁사가 사업을 시행한다. 신탁사의 자금, 신용도 등을 고려했을 때 조합방식에 비해 pf 자금 조달이 원활하며 투명한 자금관리와 신속한 공사진행에서 유리하다.

 

다만, 신탁요율이 매출액 대비 0.06%~3%에 달하기 때문에 공사비가 상승할 수 있다는 단점이 존재한다.

 

결과적으로 토지소유권이 조합에 있는지 신탁사에 있는지를 구분해보면 해당 재개발 및 재건축 방식을 확인해볼 수 있다. 둘 중 어느방식이 유리한지는 해당 사업단지 별로 다를 수 밖에 없다. 

 

토지 매입이 정상적으로 완료되었는지, 착공인허가가 순조롭게 진행될 수 있는지, 자금 조달을 원활하게 수행할 수 있는 지 등 종합적으로 고려해 조합방식과 신탁방식을 선택해야한다.

 

최근 원자재값 상승, 투명한 자금관리 필요성이 대두됨에 따라 신탁방식이 큰 인기를 끌었다. 특히 도시정비사업(재개발과 재건축)에서 신탁사의 두드러진 약진이 이어지면서 매출액 대비 높은 비중을 차지할 정도다. 기존 신탁사 매출의 큰 비중을 차지한 차입형부동산신탁(신규개발)은 부동산 경기가 어려워지며 수주량이 대폭 감소했다.

 

한국의 대표적 신탁사 중 하나인 한국토지신탁의 신용등급은 긍정적에서 부정적으로 변화했다.

http://www.greened.kr/news/articleView.html?idxno=304350

한국자산신탁 신용등급 오르고, 한국토지신탁 내리고…차이는 '재무건전성' - 녹색경제신문



재무건전성이 크게 악화되었고, 새로운 사업모델을 찾지 못했기 때문이다. 리츠나, 부동산토큰증권(STO)등 미래 사업에서 큰 성과를 거지 못한 것도 그 영향이 크다. 신탁사가 앞으로도 신탁사의 이점을 갖고 지속적인 실적개선을 이룰 수 있을지 조합방식에 뒤쳐져 지속적인 하락세를 겪을 지 앞으로의 귀추가 주목된다.