카페를 갔다가 커튼 사이로 비친 타워크레인 형상이 보였다. 인천 부동산 개발이 최근들어 자주 이뤄지는 건 알고있었지만 문득 궁금함이 생겼다. 어떤 단지를 개발하고 있을까. 타워크레인의 개수로 보았을때 소규모 공사는 아닌 것 같은 기분이 들었다. 대규모 단지가 들어선다면 주변 인프라가 더 좋아져 상가 및 문화시설의 확대가 기대된다. 당연하게도 이는 집값 상승을 이끄는 요인이다. 부동산 개발에 많은 자금이 투입되는 만큼 사업성에 대한 타당성이 입증되었을 것으로 보인다. 사업개요와 사업타당성에 대해 포스팅하고자 한다.
1. 사업 개요
먼저 공사위치를 알기위해 네이버지도를 검색해 단지 개발현황을 살펴보았다. 그 결과 시티오씨엘 단지 아파트가 눈에 띄었다. 2024년 3월, 12월, 2025년 1월과 2월 완공 예정이었다. 건설기간과 위치를 보았을 때 이 단지가 맞다는 결론을 세웠다. 씨티오씨엘은 처음듣는 단지이름이었다. 현대건설의 힐스테이트, 현대산업개발의 아이파크, 포스코건설의 더샵, gs건설의 자이 등 흔히 보이는 아파트 브랜드와는 분명한 차별점이 있는 듯했다. 이는 더욱 호기심을 자극했다.
검색 결과 해당 단지는 oci에서 영위하고 있는 도시개발 사업단지임을 확인했다. 해당 홈페이지를 확인하였을때 oci그룹이 처음으로 진행하는 도시개발사업이 인천 학익동에서 진행되는 시티오씨엘인 듯 보였다. 해당 사업은 2025년까지 투입자금이 5조 7천억원인 대규모 프로젝트다. 이런 자금을 투입할 수 있는 oci라는 기업에 궁금증이 생겼다.
oci그룹은 코오롱, 넷마블, 넥슨보다도 높은 재계서열 38위에 위치했다. 공정자산총액은 12.3조로 대기업임을 확인할 수 있었다. 그룹사기 때문에 oci관련 자회사가 더욱 있을 것으로 생각했고 그 결과 태양광 소재 중 하나인 폴리실리콘을 주 매출원으로 가지고 있다는 사실을 확인했다. 최근들어 중국의 폴리실리콘 증산으로 폴리실리콘 가격이 떨어진 탓에 oci가 직격탄을 맞았다. 그렇기에 도시개발 사업을 영위하면서 사업 영역을 확장하는 듯 했다. 이 외에도 카본블랙, 태양광발전, 바이오투자 등의 사업을 영위하고 있다.
2. 사업 타당성 분석
어떤 집에 살고 싶은가를 생각해보기로 했다. 첫째, 교통이 편리할 것. 둘째, 주변에 학군이 있을 것. 셋째, 편의시설과 문화시설이 있을 것. 위 세가지가 가장 큰 외부적 요인이라고 생각했다. oci의 브랜드 시티오씨엘은 이 조건을 만족하고 있는지 알아보고자 한다.
2-1. 교통의 편의성
우선 2026년 수인분당선인 학익역이 완공예정이고 주변에 제2경인고속도로가 있다. 학익역이 개통되면 서울과 수원을 지하철로 이동할 수 있고, 제2경인고속도로가 위치해 교통환경으로는 우수하다. 다만 소음문제가 발생할 수 있어 소음문제 해결(방음터널)에 대한 논쟁이 아직 벌어지고 있다.
2-2. 학군
네이버 지도를 통해 주변 학군을 조사한 결과 초등학교 8곳, 중학교 2곳, 고등학교 6곳, 대학교 2곳으로 학군의 다양성이 높다는 사실을 알 수 있다. 특히 초등학교가 많다는 점이 눈에 띄는데 이는 지역 내 맘카페 및 커뮤니티가 활성화 될 수 있음을 시사한다. 학군 측면에서 분명한 이점이 있는 것으로 보인다.
2-3. 편의시설 및 문화시설
인천시 미추홀구 학익동 573번지에 설립할 계획을 갖고 있는 인천뮤지엄파크 설계 공모당선작이다. 시립인천박물관과 시립미술관으로 구성될 것으로 보인다. 또한 시민들이 즐길 수 있는 공원이 조성될 것으로 보인다. 2024년 착공 이후 2027년 완공을 목표로 두고있다.
완공 후 입주자들이 들어옴에 따라 편의시설은 확대될 것으로 보인다. 현재는 해당 부지 주변에 대형마트에 해당하는 홈플러스가 위치해있다.
2-4. 비용 절감
해당 부지는 oci그룹 소유 옛 공장 부지로 토지 소유권이 있어 토지구매에 추가비용이 발생하지 않으며, 해당 토지를 개발하여 개발이익을 환수할 수 있다. 토지 구입에 소요되는 기간을 생각한다면 비용절감에 영향을 준다.
3. 건설사 및 시행사
건물을 평가함에 있어 프리미엄 브랜드를 갖는 건설사가 지은 건물들이 높은 평가를 받는다. 해당 시티오씨엘의 시공사는 아이파크의 현대산업개발, 힐스테이트의 현대건설, 더 샵의 포스코이앤씨로 높은 브랜드 가치를 갖는 시공사로 구성돼있다. 현대산업개발의 경우 광주 화정동 붕괴사고가 있었지만 시공능력은 11위로 우수한 편에 속한다. 현대건설 시공능력은 2위, 포스코이앤씨의 시공능력은 7위이다. 위탁사에 속하는 디씨알이는 도시개발업을 영위하는 oci의 자회사이다. 시행사에 속하는 아시아신탁은 부동산 개발 및 관리에 대한 업무를 수행한다. 즉 디씨알이가 토지를 아시아신탁에 위탁하고 아시아신탁사에서 전문성을 가지고 부동산 개발을 영위하는 것이다.
4. 향후수익
2023년 건설사의 평균 영업이익률은 약 5%에 해당한다. 시티오씨엘의 평균 분양가가 약 5억원 대이고 1만 3000세대의 주택물량 공급이 완료되면 약 6조 5000억원의 매출이 발생한다. 예상 영업이익은 약 3250억원으로 신탁수수료를 제외하더라도 상당히 큰 규모임을 알 수 있다. 이는 oci홀딩스 기업가치의 약20%에 해당한다.
5. 결론
현재 인천광역시 미추홀구 학익동에서 oci그룹의 자회사인 디씨알이에서 영위하는 도시개발사업이 이뤄지고 있다. 해당 아파트 브랜드는 시티오씨엘으로 아시아신탁사와 시공사를 통해 공사 시행이 이뤄지고 있다. 5조 7천억원이 투자되는 대규모 프로젝트이고 분양이 완료되면 지역경제 활성화가 예상된다. 또한 시립인천박물관과 시립미술관이 해당 단지 주변에 설립되면 인천광역시 문화생활의 핵심지역이 될 것으로 보인다. oci그룹의 신사업인 도시개발 사업이 성공적으로 이뤄질 수 있을지 귀추가 주목된다.
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